Trong các thỏa thuận mẫu và hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư bất động sản soạn thảo hàm chứa và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, điều khoản bất lợi cho người mua nhà, nếu khách hàng không tham vấn một luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản trước khi ký kết các hợp đồng, thỏa thuận với chủ đầu tư thì khách hàng sẽ đối diện với nhiều rủi ro và rắc rối pháp lý về sau. 

Sau đây là một số rủi ro và điều khoản bất lợi điển hình đối với đối với người mua trong các mẫu thỏa thuận và hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo mà khách hàng cần phải đặc biệt lưu ý:  

1. Rủi ro hợp đồng vô hiệu do Chủ đầu tư không sử dụng đúng hợp đồng mẫu theo quy định tại Nghị định 02

 Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị định 02”) thì việc bán, chuyển nhượng bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Nghị định này. Tuy nhiên trên thực tế rất nhiều chủ đầu tư không tuân thủ quy định này và vẫn sử dụng các hợp đồng mẫu do chủ đầu tư tự soạn. Các hợp đồng mẫu của chủ đầu tư có thể bị tòa án hoặc trọng tài tuyên vô hiệu do nội dung và hình thức không phù hợp với quy định pháp luật. Điều này không chỉ là rủi ro của chủ đầu tư mà còn là rủi ro của người mua nhà. Do khi hợp đồng vô hiệu, người mua không thể buộc chủ đầu tư thực hiện các cam kết của mình, không thể chuyển nhượng lại cho bên thứ ba, thậm chí phải  mất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc khởi kiện chủ đầu tư đề đòi lại tiền cọc và các khoản tiền người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư. 

2. Chủ đầu tư “mở bán” các sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện mở bán

“Mở bán” là thuật ngữ mà nhiều người dùng để về việc chủ đầu tư bắt đầu việc bán căn hộ cho người mua. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các văn bản pháp luật liên quan không sử dụng thuật ngữ “mở bán” mà sử dụng cụm từ “đưa bất động sản vào kinh doanh”. Vậy chủ đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện gì để được phép “mở bán” hay “đưa bất động sản vào kinh doanh”? 

Theo Điều 55 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản thì chủ đầu tư được mở bán khi dự án bất động sản đáp ứng được các điều kiện sau: 

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 
3. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư được bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. 

 Mặc dù chưa đáp ứng các điều kiện mở bán nêu trên, nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành các đợt mở bán rầm rộ. Để né điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường ký các loại thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư, giấy đề nghị mua nhà…thay vì ký hợp đồng mua bán. Một trong những cách thức né điều kiện mở bán và huy động vốn điển hình mà chủ đầu tư thường hay sử dụng đó là sử dụng các công ty môi giới bất động sản là các công ty con của chủ đầu tư để ký các loại thỏa thuận, hợp đồng hợp tác, huy động vốn. Các công ty môi giới bất động sản không phải là chủ đầu tư nên các điều kiện và giới hạn đối với chủ đầu tư không áp dụng cho các công ty môi giới.  Bằng cách thức này, nhiều chủ đầu tư lách các điều kiện và giới hạn về việc mở bán và huy động vốn để mở bán các sản phẩm bất động sản kể cả khi chưa đáp ứng các điều kiện mở bán. Tiền đặt cọc, thanh toán thu từ khách hàng thì công ty môi giới đã chuyển cho chủ đầu tư, các tài sản, bất động sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư còn công ty mối giới là bên ký hợp đồng với khách hàng hầu như không có tài sản gì đáng kể. Do đó, ngay cả khi khách hàng chiến thắng trong một vụ kiện với các công ty môi giới thì việc thi hành án cũng sẽ gặp nhiều khó khăn do các công ty môi giới không có tài sản để thi hành án. 

3. Lịch trình thanh toán không theo tiến độ xây dựng và bàn giao nhà

Chủ đầu tư thường quy định việc thanh toán theo mốc thời gian chứ không theo tiến độ xây dựng và bàn giao nhà. Chẳng hạn, hợp đồng yêu cầu khách hàng thanh toán 10% tiền đặt cọc khi ký thoả thuận đặt cọc, mỗi tháng hoặc quý, khách hàng phải thanh toán một số tiền nhất định, nếu khách hàng chậm trễ thanh toán vì bất cứ lý do gì thì sẽ bị hủy hợp đồng, mất tiền cọc, bị phạt hợp đồng. Trong khi đó, tiến độ xây dựng không được chủ đầu tư quy định rõ ràng trong hợp đồng và thời gian bàn giao nhà cho khách hàng cũng chỉ là “dự kiến”. Do đó, khi dự án chậm tiến độ thi công, khách hàng không có quyền lấy lý do chủ đầu tư chậm tiến độ để có thể tạm ngưng việc thanh toán. Việc khách hàng không tiếp tục thanh toán sẽ kích hoạt các điều khoản hủy hợp đồng, tịch thu tiền cọc, phạt hợp đồng của chủ đầu tư. Nếu có tranh chấp, kiện tụng, khách hàng sẽ là bên luôn luôn bị thua thiệt. 

4. Chủ đầu tư không cung cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng

Nhằm bảo đảm quyền lợi cho khách hàng mua các căn hộ hình thành trong tương lai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 đã yêu cầu chủ đầu tư trước khi mở bán một căn hộ nào đó, phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính tại ngân hàng thương mại cho khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết trong hợp đồng thì bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bảo lãnh, tức ngân hàng, hoàn trả lại các khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Tuy nhiên, trên thực tế, tại thời điểm hiện tại, nhiều khách hàng không hề biết đến việc cấp chứng thư bảo lãnh này, trong khi chủ đầu tư thường cố tình né tránh thực hiện trách nhiệm này, dẫn đến quyền lợi khách hàng không được đảm bảo. 

5. Căn hộ không được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với nhà nước

Nhiều người phải bỏ ra hàng tỉ đồng để ký hợp đồng mua căn hộ và đã được bàn giao trong nhiều năm nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), điều này dẫn đến tình trạng căn hộ đã mua chỉ để ở mà không có quyền chuyển nhượng, thế chấp hay thực hiện các giao dịch cần thiết khác. Nguyên nhân chính là vì chủ đầu tư vẫn nợ tiền sử dụng đất.  

6. Giá mua bán chuyển nhượng chỉ là giá “tạm tính”

Giá trị mua bán trong các thỏa thuận đặt cọc khi chưa ký hợp đồng mua bán thường chỉ là giá tạm tính. Nhiều khách hàng nhận ra mình bị “lùa gà” khi môi giới giới thiệu quảng cáo thì nghe giá cả rất hợp lý nhưng không để ý đến cụm từ “giá tạm tính” trong thỏa thuận đặt cọc. Do chỉ là giá tạm tính nên chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá mua bán mà hầu hết là tăng lên chứ không giảm xuống.  Khi xem hợp đồng mẫu do phía chủ đầu tư gửi với giá mua cao hơn giá mua tạm tính ban đầu, khách hàng sẽ đối diện với thế lưỡng nan, hoặc là phải mua với giá cao hơn hoặc phải chấp nhận mất tiền cọc và một phần số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư vì theo hợp đồng đặt cọc nếu tại thời điểm ký hợp đồng mua bán mà khách hàng không ký thì sẽ bị mất tiền cọc và một phần số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.  

KHÁCH HÀNG CẦN LÀM GÌ? 

Giao dịch liên quan đến bất động sản thường là các giao dịch có giá trị lớn, còn các mẫu thỏa thuận, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư và công ty môi giới thì chứa đầy những rủi ro pháp lý và điều khoản bất lợi cho người mua mà một người bình thường khó có thể lường trước được. Các nhân viên môi giới luôn nói với bạn rằng “đây là hợp đồng mẫu và không thể sửa hay điều chỉnh được” nhưng thực tế không có hợp đồng mẫu nào lại không thể điều chỉnh hay sửa đổi, miễn là việc điều chỉnh, sửa đổi phù hợp với quy định pháp luật, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, chúng tôi khuyên cáo các khách hàng tham vấn ý kiến của các luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản trước khi thực hiện bất cứ giao dịch nào có liên quan.  

Các luật sư bất động sản của VCI Legal với nhiều năm kinh nghiệm trong việc soạn thảo, đàm phán và giải quyết các tranh chấp phức tạp về bất động sản hoàn toàn có thể hỗ trợ bạn trong việc soạn thảo, đàm phán hợp đồng với chủ đầu tư và bên môi giới hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản cho dù các vụ việc đơn giản hay phức tạp, giá trị giao dịch nhỏ hay lớn. Vui lòng liên hệ với các luật sư bất động sản của chúng tôi theo số điện thoại hoặc email dưới đây để được hỗ trợ và tư vấn: 

• Số điên thoại: 028 3827 2027 
• Email: contact@vci-legal.com