Lời mở đầu
Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (“Luật KDBĐS”) là một văn bản pháp lý phổ biến thường được tham khảo đến trong quá trình làm kinh doanh tại Việt Nam, xuất phát từ hoạt động nhộn nhịp của thị trường bất động sản. Những quy định của luật này được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 10/9/2015 (“Nghị định 76”). Vào ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành một Nghị định mới, đó là Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (“Nghị định 02”) để thay thế cho Nghị định 76. Nghị định 02 thống nhất một số quy định mới được cập nhật tại Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/9/2020 (“Luật Đầu tư”), đồng thời, bổ sung một số quy định mới để vừa thúc đẩy vừa điều chỉnh thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nghị định 02 có hiệu lực từ ngày 01/3/2022.

Điều kiện đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Các điều kiện đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (“KDBĐS”) đã được điều chỉnh và bổ sung tại Nghị định 02 để củng cố sự thống nhất và đồng bộ với những quy định hiện hành tại cả Luật KDBĐS và Luật Đầu tư. Cụ thể, vốn pháp định của ngành nghề hoạt động KDBĐS đã được bãi bỏ . Trong khi đó, đối với các dự án đầu tư bất động sản: mức vốn chủ sở hữu đã được quy định bổ sung với ít nhất 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và ít nhất 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Các nhà đầu tư phải xác định mức vốn sở hữu căn cứ vào kết quả của báo cáo tài chính đã kiểm toán lần gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán độc lập. Chỉ có các doanh nghiệp vừa thành lập thì vốn chủ sở hữu mới được xác định dựa theo số vốn điều lệ thực tế đã góp. Hơn nữa,, các doanh nghiệp chỉ được kinh doanh các bất động sản đủ điều kiện theo quy định tại Luật KDBĐS.
Ngoài ra, Nghị định 02 cũng quy định về các trường hợp ngoại lệ không phải thành lập doanh nghiệp KDBĐS. Cụ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân KDBĐS không thường xuyên, bao gồm cả các hoạt động KDBĐS liên quan đến bất động sản là tài sản công của Nhà nước tại các doanh nghiệp .

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng dự án KDBĐS
Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua nhà ở có sẵn đã được tích hợp thống nhất tại Nghị định 02. Một số điều kiện chính để chuyển nhượng các hợp đồng trên gồm có :
– Đã có hợp đồng được lập đúng theo mẫu quy định tại Nghị định 02 hoặc đã ký kết trước thời điểm của Nghị định này;
– Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hợp đồng không có tranh chấp, khiếu kiện;
– Nhà ở không bị kê biên và thế chấp, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý;
– Không áp dụng đối với nhà ở xã hội.
Nghị định 02 đưa ra nguyên tắc nhằm phân biệt và thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau :
(i) Đối với các dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (“GCNĐKĐT”) theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư;
(ii) Đối với các dự án bất động sản không thuộc diện nêu tại mục (i) ở trên, thủ tục chuyển nhượng đối với các dự án này sẽ tuân theo quy định của Luật KDBĐS và Nghị định 02.
Theo đó, các dự án được cấp các giấy tờ pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật về đầu tư trước khi Luật Đầu tư hiện hành được ban hành hoặc các dự án có nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp GCNĐKĐT theo Luật Đầu tư thì sẽ thuộc trường hợp (ii) . Quy định này phù hợp và thống nhất với Luật Đầu tư, đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong việc áp dụng pháp luật đối với các trường hợp chuyển nhượng dự án khác nhau.
Thêm vào đó, một điều kiện mới khác đối với các dự án chuyển nhượng là: Nhà đầu tư phải chứng minh nguồn vốn để đảm bảo việc triển khai thực hiện đúng tiến độ dự án đã được phê duyệt . So với Nghị định 76, điều kiện này có quy định rộng hơn, qua đó đặt ra mức yêu cầu cao hơn mà các doanh nghiệp KDBĐS phải đáp ứng khi tham gia chuyển nhượng dự án.

Áp dụng các hợp đồng mẫu trong KDBĐS
Đối với các hợp đồng mẫu trong hoạt động KDBĐS, Nghị định 02 đã đưa ra một số thay đổi đáng chú ý. Các hợp đồng mẫu được liệt kê tại Nghị định 02 là các hợp đồng mang tính chất bắt buộc áp dụng khi thực hiện các giao dịch tương ứng trong hoạt động KDBĐS. Quy định này đã xóa bỏ tính chất gợi ý và tham khảo đối với các bên trong quá trình thương lượng và ký kết hợp đồng theo như tinh thần của Nghị định 76. Bên cạnh đó, Nghị định 02 còn giới thiệu thêm một số hợp đồng mẫu mới đối với một số sản phẩm KDBĐS đặc thù như các căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, là các loại hình bất động sản đang trở nên phổ biến hiện nay. Trong đó, các điều khoản về đặc điểm mô tả của bất động sản và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng là những quy định pháp lý chủ chốt trong các loại hợp đồng này.

Nghĩa vụ công khai thông tin
Nghị định 02 có nhiều quy định bổ sung liên quan đến nghĩa vụ công bố và công khai thông tin trong hoạt động KDBĐS. Theo đó, doanh nghiệp phải công khai thông tin và câp nhật kịp thời khi có sự thay đổi, bởi đây là một điều kiện hoạt động của doanh nghiệp KDBĐS. Các thông tin phải được công khai trên trang chủ của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án và tại sàn giao dịch bất động sản, bao gồm các thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh, thông tin thế chấp, số lượng và loại bất động sản đã bán, cho thuê và còn lại . Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án trên Cổng thông tin điện tử của mình và báo cáo cho Bộ Xây dựng để giám sát .

Kết luận
Nghị định 02 khá ngắn gọn nhưng được kỳ vọng sẽ giúp khắc phục những thiếu sót, bất cập đang tồn tại trong thị trường bất động sản, đồng thời giúp hoàn thiện tính rõ ràng và minh bạch của khuôn khổ pháp luật. Các nhà đầu tư, thương nhân và người mua bán tham gia vào lĩnh vực KDBĐS nên quan tâm, tìm hiểu và nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định mới này để có thể đưa ra những định hướng kinh doanh hợp lý kể từ ngày 01/3/2022.